直接答案
投资物业审批要同时分析借款人、首付、物业类型、可接受租金和真实经营成本，不能只看每月租金。
先记住这四点
- 自住兼出租与纯投资物业可能有不同首付和保险规则。
- 贷款机构可能用 gross rent、rental offset 或 net income 方法。
- 租金高于部分开支不等于现金流为正。
- 空置、维修、管理费、保险、地税和融资成本都要计算。
正确分类物业
确认是否自住、单位数量及是否标准住宅出租。短租、商住混合、学生房或较大出租楼可能需要不同融资。
- 入住情况和单位数
- 物业类型与 zoning
- 长租或短租用途
计算首付和个人资格
最低首付及保险选择取决于入住、单位数和计划；借款人的收入、债务、信用及其他物业仍属于审批。
- 已核实首付
- 按揭保险资格
- 个人还债能力
相关计算器计算出租物业现金流
打开计算器 →应用机构接受的租金方法
机构可能使用部分 gross rent、offset 或净租金。租约、市场租金估价和报税记录可支持计算。
- 租约和收租记录
- 估价师市场租金
- 营运结算与报税表
压力测试投资现金流
先算按揭前净营运收入，再加入债务供款和储备，并测试空置、加息、大维修和 special assessment。
- NOI 与 cap rate
- 偿债覆盖率
- 现金储备和退出方案
常见问题
出租物业一定要 20% 首付吗？
非自住单户出租常见至少 20%，合资格小型多单位物业可能不同，应按实际物业确认保险和贷款规则。
贷款机构会计算全部租金吗？
不会自动全算，方法和比例取决于物业、入住、机构、保险和文件。
每月正现金流就一定能批吗？
不一定。贷款机构仍会审核借款人收入、信用、债务、首付和物业。
官方来源与核实资料
本文优先采用政府、监管机构和 CMHC 的原始资料。贷款政策会变化，请以申请时的最新规则为准。
本文及计算器仅供一般教育用途，不构成贷款批准、承诺、法律、税务或投资意见。实际利率、费用、审批和产品条款因贷款机构及申请而异。