直接答案
适用于独资、公司股东、合伙人和佣金收入人士的按揭资料准备与贷款路线说明。
先记住这四点
- 报税表和 Notice of Assessment 通常是起点，但不一定是唯一证据。
- 企业年期、银行流水、合同和财务报表可帮助说明收入稳定性。
- 合理报税扣除可能降低传统贷款机构看到的合资格收入。
- 应同时审查个人及企业文件后再选择贷款路线。
先说明收入结构
确认申请人属于独资、合伙、公司股东、承包人还是佣金收入，并分别说明工资、股息、企业净收入和其他持续收入。贷款机构需要理解资金如何从企业流入家庭。
- 企业法律结构
- 持股比例
- 工资与股息
- 企业净收入
- 经营年期及相关行业经验
准备核心文件包
常见起始文件包括最近两年的 T1 General、NOA、税款状态、企业登记或公司文件，以及近期个人和企业银行流水。具体要求因贷款机构和计划而异。
- T1 General 与 NOA
- 适用时提供 T2125
- 企业财务报表
- GST/HST 申报或营业执照
- 合同、发票和活跃账户流水
相关计算器估算可负担金额
打开计算器 →解释收入，不要随意放大
部分计划可能接受合资格费用的 gross-up 或 add-back，其他机构则依照报税收入或公司财务报表。任何调整都必须有文件支持并获得接受，不能在计算器中自行假设。
- 让存款与发票或报表对应
- 区分一次性和持续收入
- 解释异常费用
- 确认留存收益和企业债务
- 分开个人与企业消费
比较不同贷款路线
受保、优质、替代或私人贷款可能采用不同文件和定价。合适路线取决于首付、物业、信用、报税收入、企业稳定性和时间。高成本方案要与等待并改善申请的成本比较。
- 符合条件时采用受保计划
- 传统报税收入审批
- 替代文件计划
- 只有退出清楚时考虑短期私人方案
提前六至十二个月规划
自雇申请人在买房前规划通常更有利。报税选择、企业借款和大额转账都会影响合资格收入和首付核实。
- 步骤 1：审查报税表和 NOA
- 步骤 2：处理税务欠款或提供付款计划
- 步骤 3：整理企业报表
- 步骤 4：用可证明收入计算
- 步骤 5：保护信用和首付记录
- 步骤 6：出价前更新整套文件
常见问题
自雇多久才能申请按揭？
两年是常见参考，但 CMHC 指出，近期开始自雇、具有相关经验和支持因素的申请人也可能有灵活处理。
贷款机构会把企业费用加回收入吗？
部分计划可在文件充分时 gross-up 收入或加回特定合资格费用，具体处理因贷款机构和保险机构而异。
公司留存收益可以用于审批吗？
部分贷款机构在特定政策下可能考虑公司财务实力或留存收益，但必须审查持股、可取用性、企业债务和会计师文件。
官方来源与核实资料
本文优先采用政府、监管机构和 CMHC 的原始资料。贷款政策会变化，请以申请时的最新规则为准。
本文及计算器仅供一般教育用途，不构成贷款批准、承诺、法律、税务或投资意见。实际利率、费用、审批和产品条款因贷款机构及申请而异。