按步骤了解安省首次买房的负担能力、首付、FHSA、HBP、土地转让税退税、按揭审批和交房资金。
先记住这四点
- 先确定自己能长期承担的月供，再确定看房价位。
- 符合条件的首次买家，受保按揭可能采用最长 30 年摊还期。
- 符合条件时，FHSA 与 HBP 可以用于同一套合资格住宅。
- 准备资金时要把首付、土地转让税、律师费和交房调整款分开计算。
第一步：先算可负担范围
不要先从最高挂牌价开始。应先用家庭税前年收入、每月债务、地税、暖气费、管理费和首付，估算银行审批范围，再设定一个低于理论上限、生活上真正舒服的月供。
- 输入家庭税前年收入
- 列出车贷、信用卡、信用额度和学生贷款
- 分别测试当前利率和更高利率
- 交房后保留紧急备用金
第二步：准备并证明首付
自住房购买价低于受保按揭价格上限时，最低首付通常为首 50 万元的 5%，超过 50 万元部分的 10%。首付少于 20% 通常需要按揭违约保险，最终以贷款机构和保险机构审批为准。
- 保留清楚的 90 天账户记录
- 大额转账要能说明来源
- 亲属赠款使用贷款机构要求的赠款信
- 申请期间新增借款前先计算对审批的影响
第三步：正确使用 FHSA 与 HBP
FHSA 每年供款额度最高可为 8,000 元，终身供款上限为 40,000 元；目前 HBP 允许符合条件的买家从 RRSP 提取最高 60,000 元。两项计划的首次买家定义、提取时间和文件要求并不完全相同。
- 分别核对 FHSA 和 HBP 资格
- 与律师和贷款机构协调提款时间
- HBP 日后需要按规则偿还
- 保存 CRA 文件和提款证明
第四步：提前算清交房现金
除首付外，还要考虑安省土地转让税、多伦多市土地转让税、律师费、产权保险、验屋、评估、调整款和搬家费用。合资格首次买家可获得最高 4,000 元安省退税；在多伦多购买还可能获得最高 4,475 元市级退税。
- 按具体城市使用交房成本计算器
- 区分订金和剩余首付
- 为地税及管理费调整款留缓冲
- 由交房律师最终确认退税资格
第五步：按正确次序完成审批
预批是规划工具，并不是对某一套物业的最终批准。正式审批仍要核实收入、首付、信用、物业、估价和买卖合同。资料越一致，越容易比较不同贷款方案。
- 步骤 1：计算负担能力
- 步骤 2：整理收入与首付文件
- 步骤 3：比较利率、罚款和条款
- 步骤 4：保留合适的贷款条件
- 步骤 5：完成估价、贷款条件和律师交房
常见问题
加拿大首次买家可以选择 30 年摊还期吗？
符合条件的首次买家或合资格新建住宅购买者，受保按揭可能采用 30 年摊还期，但仍须由贷款机构及按揭保险机构审批。
FHSA 和 HBP 可以一起使用吗？
符合所有条件时，可以为同一套合资格住宅同时使用 FHSA 合资格提款和 HBP 的 RRSP 提款。
拿到预批就一定能成交吗？
不能。最终批准仍取决于具体物业、估价、核实后的文件、贷款条件以及申请人财务状况是否发生变化。
官方来源与核实资料
本文优先采用政府、监管机构和 CMHC 的原始资料。贷款政策会变化，请以申请时的最新规则为准。
本文及计算器仅供一般教育用途，不构成贷款批准、承诺、法律、税务或投资意见。实际利率、费用、审批和产品条款因贷款机构及申请而异。